第13章 返京风暴前的二十三小时（1/2）

陆沉渊回到北京的时候是夜里十一点。

昆明飞北京的航班延误了两个小时，他在长水机场候机的时候靠着椅背睡了一觉，腿上还残留着畹町雨林的泥印子没完全擦干净。落地之后他没有回酒店，直接让接机的车开去了归渊资本的办公室——国贸三期八十层还亮着灯，苏清颜和程衍都在。

他推开玻璃门进去的时候苏清颜正站在白板前面画一张时间轴。程衍坐在沙发上翻一份厚厚的估值报告，看见陆沉渊推门进来，先是一愣，然后目光落在他的鞋上——那双原本是深色的皮鞋现在糊了一层干透的黄泥，裤脚到膝盖的位置全是斑驳的水渍。

你去下矿了？程衍问。

比下矿还累。陆沉渊把大衣脱了扔在沙发背上，走到苏清颜的白板旁边扫了一眼上面的内容。时间轴从今天到拍地当天，中间排满了十五个关键节点：报名截止、保证金缴存、资格审查、答疑会、竞价日……每个节点旁边标注着各家对手的预判动作和归渊资本的应对方案。

苏清颜转过来看了他一眼。她的目光在他脸上停了大概两秒，然后什么多余的话都没说，直接递过来一杯热水：赵凡那边怎么样？

线走通了。他说只要给他五十亿的货值吞吐量，整条通道可以全链路交给他管。

五十亿。苏清颜拿着笔在白板下方加了一行，这个数字跟东坝配套住宅的货值刚好对上。

程衍在旁边接话：你是想用东坝项目的住宅部分来对冲赵凡通道的前期投入？

陆沉渊接过热水喝了半杯，在苏清颜拉过来的椅子上坐下来。他确实累了，十八个小时之内从北京的会议室到畹町的雨林再到木姐的河谷然后飞回北京，中间几乎没有休息。但他坐下来之后脊背还是直的，说话的语速跟平时一样快。

东坝的配套住宅货值在120亿左右。我们通过代持协议拿到实际控制权之后，住宅部分的开发可以和归渊资本的科技园区主体分开独立运营。住宅利润的40%可以直接划给赵凡的通道作为前期基建投入。剩下的60%覆盖我们的融资成本。

程衍把估值报告翻到某一页，上面的数字跟陆沉渊说的相差不大。我昨晚重新跑了一遍模型，住宅部分的净利润在扣除土地分摊成本、建安成本、税费之后大约有四十亿的利润空间。你抽走其中一半去养西南通道，剩下的够覆盖我们三年的运营成本了。

苏清颜在白板上的时间轴中间画了一个红圈，圈住了竞价日那个节点。那现在最关键的问题是，周家会在竞价日之前做最后一搏。他们昨晚在香港加的那笔杠杆融资把深圳的一栋写字楼抵押了，用这笔钱把保证金池从70亿拉到了110亿。周明远的目标明确——他的出价上限从150亿调到了180亿左右，这个数字跟程衍之前测算的一模一样。

180亿。陆沉渊靠着椅背，目光落在白板上那个红圈上，脑子里转的是那十五个关键节点的排列组合。周家的出价上限上调后，整个竞拍格局会发生连锁反应——顾家的140亿会被直接挤出局、苏家的120亿完全不够看、秦家只对配套用地感兴趣所以出价全价的可能性不大。

竞拍会变成归渊资本和周家两个人的对决。

我们的保证金准备了多少？

一百亿人民币。苏清颜翻开手边的文件夹，归渊资本明面账上的现金加可动用的银行授信总额是120亿。已经划了100亿做保证金锁定，剩下20亿做备用。周家那边110亿保证金加上海外调回来的资金池，总数大概在180亿。

但我们不需要出到180亿。陆沉渊说，周家的底牌被他自己在香港的操作暴露了。他们用杠杆撬了额外的流动性来补保证金，说明他们的现金池比想象中紧张。越是紧张的人越不敢在拍卖场上拖太久——拖得越久他们的资金成本越高。

程衍合上报告：你想用消耗战。

对。前五轮正常竞价，把价格抬到150亿以上。到第六轮开始我放慢节奏，每轮加价的幅度从三亿压到一亿。周家每等一轮就要多付一天的杠杆利息，他们的资金压力会在最后三轮达到临界点。

苏清颜在白板上把消耗战三个字写在红圈旁边，然后画了一个时间箭头指向后方。我建议把消耗战的节奏再拉长一点。前五轮正常竞价，第六到第十轮我们用每次加价五千万的速度磨。这个节奏对周家来说是最难受的——他们既看不出来我们要退，又看不出来我们到底有多少预算。

陆沉渊点头：就按这个节奏。拍卖那天你站在我旁边，程衍负责盯周家的现场反应，叶北辰在外面布置行政端的消息源，如果周家在拍卖过程中试图通过行政渠道干预，叶北辰的人要第一时间截断那条线。

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