第15章 风起光明峰（2/2）

然后他转身从角落里把移动黑板推到茶几前面。

高育良和李达康同时戴上眼镜，低头看手里的资料。

纸上是汉东省各市楼盘房地产开发项目的详细统计——数量、承建单位、竣工的、施工中的、烂尾的，按竣工时间分门别类，一目了然。

整体数据不差，能交付的占大多数，烂尾的只有一小撮。

李达康把资料放下，抬起头道：“烂尾楼在哪个城市都有，比例不高，正常范围内，这跟光明峰项目有什么关系？光明峰的投资商是全国顶尖的，光是验资门槛就卡掉了一大批，汉东本土企业连竞标资格都拿不到，这种级别的资方不可能出现资金链断裂的问题。”

萧玄没有回答，偏头看了一眼冯辉。

冯辉愣住了——这是要他来讲？

他一个秘书，在省委副书记和京州市委书记面前做经济政策汇报？级别差得也太远了。

李达康倒是先笑了。

他自己就是秘书出身，看冯辉就跟看当年的自己一样，道：“小冯你别紧张，我也是秘书出身，你比我幸运——你碰上了萧常务这样肯给秘书机会的领导，我当年给领导写了三年稿子，领导连个批注都没给我留过。”

高育良把眼镜往上推了推，笑着点头，道：“别紧张，慢慢讲。”

冯辉深吸了一口气，下意识地看向萧玄。

萧玄朝他微微点了一下头。

冯辉把手里剩下的资料放在茶几上，走到移动黑板前。

想起当初论文答辩的场景——论文是自己写的，就算写得烂，也只有自己的导师能批评。

其他人敢插嘴，导师自然会替他怼回去。

今天的答辩老师从大学博导换成了省委副书记和京州市委书记，而他的导师就坐在沙发上，手里端着茶杯，刚才还跟对面两个答辩委员拍了桌子。

冯辉拿起粉笔，在黑板上写下“地产开发”四个字，转过身来面向高育良和李达康，开口道：“首先，什么是地产开发？其实就是土地经济，地方政府规划、批地、立项，投资商或者开发商通过竞标拿到土地，然后开发建设，整个流程的核心是——土地是政府出的，钱是资方出的。”

高育良和李达康同时点头。

冯辉在黑板上又写了两个词：“投资商”和“开发商”。

拿粉笔在“投资商”里拍到土地，不做任何开发，转手就卖给下一家，赚的是土地升值的差价。”

粉笔移到“开发商”集团来施工，建工、一建、二建、铁建，这些都是专门做政府工程的建筑集团，开发商把工程包给他们，建完了交付，开发商来卖——住宅出售，写字楼出租。”

高育良扶了扶眼镜，总结道：“这就是政府的商业模式，批地、收税、拿政绩，三方共赢。”

冯辉点头，继续往下讲：“住宅商品房的开发资质门槛最低，写字楼最高，写字楼需要的资金量也最大，一般都得好几家公司凑在一起合资才能撑起来，所以在商业广场和写字楼这类项目上，验资必须特别慎重。”

话锋一转，切入核心问题：“没有任何一家公司有这么大现金流，能从头到尾撑完整个项目开发周期，从拿地到建成，再到招商运营出收益，中间要好几年，资金链一旦断了就是烂尾楼。”

冯辉在黑板上画了一条竖线，左边写“投入”，右边写“收益”。

又画了一条横线把两个区域连起来：“所以开发商和投资商会怎么做？把固定资产和公司本身抵押给银行，贷款，用贷款的钱撑到项目产生收益的那一天。”

萧玄端起茶杯，看了冯辉一眼，示意他继续。

冯辉深吸了口气，拔高音量：“拿到土地许可证之后，开发商第一件事就是去银行办抵押贷款，贷出来的钱用来开工建设，同时，为了尽快回笼资金，项目还没竣工就开始对外卖期房、预售写字楼和商铺。”

李达康点头道：“这个我理解，银行不可能把全部建设资金都贷给你，光靠土地抵押也贷不出那么多钱，预售是必然的。”

冯辉把黑板上的图又往外扩了一圈，画了三个圈，分别标注“开发商”、“银行”和“消费者”。

然后从银行画了两条红线，一条指向开发商，一条指向消费者。

又画了一条红线把消费者和开发商连在一起。

放下粉笔，指着黑板道：“开发商向银行贷款，消费者向银行贷款，贷款抵押物不同，但最终所有资金都流向同一个地方——开发商。”

高育良和李达康同时坐直了身子。

冯辉看着台下两位领导，把粉笔头搁在黑板上，道：“如果开发商跑路呢？”

李达康猛地从沙发上弹了起来，椅子腿在大理石地板上刮出一声刺耳的尖啸。

他是搞经济出身的市委书记，他太清楚这个“如果”炸开之后是什么样的后果了——

不是一群投资商集体撤资那种炸，不是拉不到投资那种炸，是银行系统坏账率直线飙升、成千上万交了首付的购房者血本无归的炸。